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　　国庆节前夕，继上海、广州、深圳之后，北京楼市新政终于落地。

　　9月30日晚，北京市住建委等六部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》包括降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等方面，相关政策将从10月1日起执行。

　　《中国经营报》记者了解到，今年以来，北京无论新房还是二手房市场，价格和成交量均承压。市场对于此次政策出台呼吁已久，《通知》发布当晚，有业主即向中介提出涨价诉求。

　　五环外社保“5改2”

　　据了解，此次北京出台的8项政策中，最受关注的是限购政策的调整，其中，非京籍家庭在京购房，连续缴纳社保或个税的年数从过去5年，改为在五环内购房为3年，五环外购房为2年。

　　同时，符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买本市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

　　此前曾在今年年初放松“双限购”的通州区域，此次则全面放开“双限购”， 按全市统一政策执行。

　　此外，上述《通知》还提出，本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。

　　据中原地产研究院首席分析师张大伟介绍，本次调整是北京从2023年9月“认房不认贷”落地开始，一年时间里第10次楼市松绑政策。北京作为全国房地产市场最稳定，政策力度最高的城市，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了房住不炒。但过于严格的政策措施也误伤了部分真实的购房自住需求。

　　与其他几个一线城市相比，北京本次调整没有涉及增值税的变化，限购松绑主要年限相比其他城市也高一些，比如上海郊区只有1年，北京五环外则为2年。

　　首套首付比例降至15%

　　在信贷政策方面，上述《通知》明确，居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，降至全国统一下限。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例不再区分五环内外，由之前五环内最低35%、五环外最低30%统一降至20%，力度大于上海。

　　《通知》提出，将落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。

　　《通知》还明确，对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。

　　据了解，今年以来，北京已经针对购买绿色建筑、装配式建筑以及购买符合条件的老旧小区，加大了公积金贷款支持力度。此次政策进一步支持京籍多孩家庭购房，将公积金贷款额度提升40万元，也将降低多孩家庭购房成本，是支持改善性住房需求的重要体现。

　　此外，本次《通知》还提出，及时取消普宅和非普宅标准。预计将有助于降低购买非普宅的税费成本，进一步促进改善性住房需求释放。

　　据中指研究院政策研究总监陈文静介绍，9月下旬时，北京市委就已经提出要“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”，本次《通知》提出将及时取消普宅和非普宅标准，也是对前期政策的进一步明确。普宅和非普宅在税费缴纳中存在一定区别，取消普宅和非普宅标准，将降低非普宅的交易税费（主要是增值税），有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放；同时取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

　　除了上述对于居民端购房的支持政策外，《通知》还提出，要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。

　　“有业主当晚即提出涨价”

　　当天晚上消息发布后，记者从多位中介人士处了解到，有部分业主当晚即开始沟通涨价诉求。据了解，从去年3月份“小阳春”之后，北京二手房价便开启了漫长的“以价换量”，年内不少小区价格下跌幅度在20%～30%。

　　但从今年5月份，尤其是“5·17”楼市新政以来，二手房可议价空间逐渐缩小，不少业主不再接受较大幅度的“砍价”。从“6·26”政策以来，6至9月成交持续放量，价格小幅下滑至逐渐稳定。

　　“今天晚上（9月30日）我们谈了一个，业主不签字，说等政策，暂时没有说涨价，但现在政策出来了，接下来应该会有涨价的了。”一位中介人士这样表示。

　　另一位中介人士当晚告诉记者：“政策刚出，已经有业主在跟我聊，想涨价，幅度还不小。”

　　不过，后续业主的涨价预期能否实现，仍待观察市场进一步的走向。截至9月29日，北京二手房当月住宅网签12331套，预计全月在1.3万套左右，接近最近7个月的低点。

　　新房市场方面，今年以来，在二手房价格不断下探叠加市场整体低迷影响下，北京新房市场亦面临较大的去化压力，不少项目开盘即降价，开发商纷纷“以价换量”争夺客户。

　　政策出台当晚，五环外某项目置业顾问告诉记者：“之前五环外有很多客户因为资质不够的原因未能购房，现在社保年限缩短，国庆节估计市场热度会很高。”

　　截至目前，一线城市均已出台楼市新政，积极落实“9·26”中共中央政治局会议精神。陈文静认为，一线城市政策集中落地，有助于发挥政策的叠加效用，整体将对稳定市场预期、提振市场信心产生更加积极作用。在近期多项政策加快落地下，核心城市房价有望趋稳，从而进一步带动全国房地产市场加快筑底。

　　另外，从政策趋势上看，她指出，短期内一线城市政策基本到位，未来限制性政策依然具备优化空间；二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度杠杆股市，进一步推动市场量价趋向稳定。

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